Com o bum imobiliário que
vivemos uma situação passou a ser comum é o atraso das construtoras na entrega
do bem, caso você esteja nessa situação veja quais são os seus direitos.
A maioria das construtoras ao
fixar um prazo para entrega do imóvel, coloca uma clausula de carência de 180
dias, a nossa jurisprudência entende que esse prazo é possível de ser fixado,
porém, há alguns casos no qual esse prazo pode ser considerado abusivo, isso
quase não ocorre mais já que o judiciário tem inúmeras jurisprudências no
sentido de que essa clausula é valida.
A minha humilde opinião essa
clausula só deveria ter validade com a apresentação de um argumento plausível
para atraso, posto que no momento de iniciar uma obra as construtoras já tem
todo o planejamento das mesma, inclusive com os dias que a obra deve ficar
parada na época das chuvas e uma série de imprevistos que podem ocorre, mas o
judiciário firmou o posicionamento que a clausula é valida nos resta conformar
com tal decisão.
Porém, após esse prazo de 180
dias a empresa deve indenizar o consumidor pelos danos morais e materiais
decorrente do atraso da obra.
O dano moral é devido pelo descumprimento
do contrato, nem sempre o descumprimento de contrato é passível de indenização,
mas no caso de atraso de obra é, pois o consumidor gera uma grande expectativa
no momento que adquire um apartamento e sonha como mesmo, ainda mais como já dito
pelo grande déficit imobiliário que temos em nosso pais onde a maioria da população
sonha com o tão sonhado residência própria.
O segundo tipo de dano que pode
ser pleiteado e o material, que pode ser dividido três tipos, vejamos:
- Primeiro é
uma multa de mora que deve ser cobrado das construtoras pelo atraso, ela
geralmente é no valor de até 1% por mês de atraso (REsp 510472 - Resp 1.202.506);
- Outro dano
que pode ser pleiteado é quando a pessoa financia uma parte do imóvel e tem que
pagar a famosa taxa de obra, essa é uma taxa devida, porém ela se torna
indevida a partir do mês que foi ofertado a entrega até a transferência da
propriedade que ocorre com a entrega das chaves e não com finalização do
habite-se;
- O último
dano que é possível de pleitear e o valor que o comprador teve que arcar com o
aluguel de outro imóvel enquanto a obra não era entregue, vale dizer que o
prazo a ser cobrado desse tópico e idêntico ao anterior, ou seja, desde a
promessa da entrega até a entrega das chaves, importante dizer que caso a
pessoa tenha comprado o imóvel pra investimento é possível pedir esse valor que
ela deixou de ganhar com o aluguel do imóvel e o que chamamos de lucro
cessantes, porém, esse lucro deve ser provado e a pessoa somente tem direito
caso realmente tenha adquirido o bem para esse fim. Nesse sentido, há várias
jurisprudência do STJ (Resp 1.202.506 - REsp 30786 – Resp 1036023).
Imperioso ressaltar, que é
possível o consumidor pleitear conjuntamente ambos, o lucros cessantes e a
multa de mora.
Algumas
construtoras tem o costume de tentar macular o prazo de entrega tentado
vincular o mesmo ao contrato de financiamento com o agente financeiro embora
essa prática tenha se difundido entre as construtoras em todo território
nacional a campeã nesse quesito é a MRV, advém que o judiciário considera essa
pratica abusiva e condenando as construtoras.
A corroborar
segue algumas jurisprudência recentes sobre os temas acima:
APELAÇÃO. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO PRAZO PARA
CONCLUSÃO DA OBRA. PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. LEGALIDADE. ENTREGA DAS
CHAVES. 25 MESES APÓS A ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO
INJUSTIFICADO. DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES). ALUGUÉIS.
CABIMENTO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANOS MORAIS. VALOR
INSUFICIENTE. MAJORAÇÃO DEVIDA. CABIMENTO TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. DEVOLUÇÃO
NA FORMA SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O fato de a Caixa Econômica
Federal ter atuado como agente financeiro responsável pelo financiamento
celebrado pelo consumidor não exime a Construtora da obrigação de cumprir os
prazos contratuais. Desse modo, o pedido de restituição da taxa de evolução de
obra, por ser oriundo de atraso na sua conclusão, está inserido dentre os
deveres da Construtora, visto que decorrente de falha na prestação dos
serviços. A cláusula firmada no contrato de compra e venda estipulando prazo de
tolerância de 180 dias para o término da construção, em regra, não é abusiva,
sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com diversas unidades
autônomas. É excessiva a cláusula que fixa prazo de 25 meses após a assinatura
do financiamento para entrega das chaves. É devida a reparação por lucros cessantes
presumíveis pelo que o comprador deixou de usufruir com o imóvel durante o
tempo da mora da vendedora (AgRg no AREsp 748.501/RJ). A frustração do negócio
pelo não recebimento no tempo e modo convencionados caracteriza ato ilícito e
autoriza o ressarcimento dos danos morais. Se o valor arbitrado para a
reparação dos danos morais não se revela adequado às especificidades da causa e
está dissonante da jurisprudência, dos princípios da proporcionalidade e
razoabilidade e do critério satisfativo-pedagógico da medida, deve ser
majorado. Não comprovada a atitude de má-fé na cobrança da taxa de evolução de
obra, sua restituição deve se dar na forma simples, sob pena de enriquecimento
ilícito do consumidor. (TJMT; APL 29076/2017; Várzea Grande; Rel. Des.
Rubens de Oliveira Santos Filho; Julg. 12/04/2017; DJMT 18/04/2017; Pág. 95)
REJEITADA PRELIMINAR DE NÃO
CONHECIMENTO DO RECURSO MANEJADA CONTRA APELAÇÃO FORMALMENTE EM ORDEM
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. Atraso na entrega das
chaves termo inicial da mora um mês após assinatura do contrato de financiamento
junto ao agente financeiro, conforme previsão contratual, ou seja, dezembro de
2011 prazo de prorrogação de 180 dias que incide sobre a previsão de entrega da
obra, em abril de 2011, e não a contar da assinatura do
contrato de financiamento junto ao agente financeiro chaves
entregues aos compradores somente em dezembro de 2012 multa contratual.
Aplicação à construtora da mesma reprimenda imposta ao consumidor, caso
descumprisse o contrato repetição de indébito. Legalidade da cobrança de
encargos incidentes sobre o saldo devedor, durante o período de construção
previsão em cláusula contratual financiamento dano moral imóvel adquirido para
ser a nova moradia do casal após o casamento atraso que gera angústias e
expectativas dano moral arbitrado em R$ 20.000,00
sentença parcialmente procedente sucumbência atribuída à ré. Negado provimento
ao recurso da ré e dado parcial provimento ao recurso dos autores. (TJSP; APL
0007132-75.2013.8.26.0577; Ac. 7068001; São José dos Campos; Nona Câmara de
Direito Privado; Relª Desª Lucila Toledo; Julg. 01/10/2013; DJESP 18/10/2013).
RESPONSABILIDADE
CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO ATRASO NA ENTREGA - FORÇA MAIOR - INOCORRÊNCIA - CLÁUSULA
PENAL MORATÓRIA LUCROS CESSANTES - ACUMULAÇÃO – POSSIBILIDADE
-
Cuida a hipótese de Ação Ordinária objetivando a declaração da mora da Ré desde
01/09/2008 a 26/11/2009, conforme cláusula 3.2 do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel novo, além de sua condenação ao pagamento
da multa de 1% (um por cento) ao mês prevista na mesma cláusula.
-
Alegação da Ré de atraso na entrega do imóvel por motivo de força maior que não
se sustenta.
-
Cláusula penal moratória instituída contratualmente para o caso de atraso na
entrega do imóvel.
-
Lucros cessantes que foram objeto de ação diversa, o que
não constitui coisa julgada em face da presente demanda.
-
Cláusula penal moratória e lucros cessantes que possuem naturezas diversas.
-
Possibilidade de acumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, que
podem ser pleiteados em ações distintas.
-
Sentença mantida. STJ - RECURSO ESPECIAL Nº
1.355.554, Min. Sidinei Beneti, DJe: 04/02/2013.
Gastão de Matos Junior
(65) – 98113-1327 (Whatsapp); 3641-0370
br.linkedin.com/in/gastaomatos/
www.facebook.com/gastaoomatos.adv/
www.twitter.com/almeidaematos
gastaomatos@gmail.com
Nenhum comentário:
Postar um comentário