A CONSTRUTORA ATRASOU A ENTREGA DO SEU IMÓVEL? QUAIS OS MEUS DIREITOS? O QUE FAZER?

                

Com o bum imobiliário que vivemos uma situação passou a ser comum é o atraso das construtoras na entrega do bem, caso você esteja nessa situação veja quais são os seus direitos.

                A maioria das construtoras ao fixar um prazo para entrega do imóvel, coloca uma clausula de carência de 180 dias, a nossa jurisprudência entende que esse prazo é possível de ser fixado, porém, há alguns casos no qual esse prazo pode ser considerado abusivo, isso quase não ocorre mais já que o judiciário tem inúmeras jurisprudências no sentido de que essa clausula é valida.

                A minha humilde opinião essa clausula só deveria ter validade com a apresentação de um argumento plausível para atraso, posto que no momento de iniciar uma obra as construtoras já tem todo o planejamento das mesma, inclusive com os dias que a obra deve ficar parada na época das chuvas e uma série de imprevistos que podem ocorre, mas o judiciário firmou o posicionamento que a clausula é valida nos resta conformar com tal decisão.

                Porém, após esse prazo de 180 dias a empresa deve indenizar o consumidor pelos danos morais e materiais decorrente do atraso da obra.

                O dano moral é devido pelo descumprimento do contrato, nem sempre o descumprimento de contrato é passível de indenização, mas no caso de atraso de obra é, pois o consumidor gera uma grande expectativa no momento que adquire um apartamento e sonha como mesmo, ainda mais como já dito pelo grande déficit imobiliário que temos em nosso pais onde a maioria da população sonha com o tão sonhado residência própria.

                O segundo tipo de dano que pode ser pleiteado e o material, que pode ser dividido três tipos, vejamos:

- Primeiro é uma multa de mora que deve ser cobrado das construtoras pelo atraso, ela geralmente é no valor de até 1% por mês de atraso (REsp 510472 - Resp 1.202.506);

- Outro dano que pode ser pleiteado é quando a pessoa financia uma parte do imóvel e tem que pagar a famosa taxa de obra, essa é uma taxa devida, porém ela se torna indevida a partir do mês que foi ofertado a entrega até a transferência da propriedade que ocorre com a entrega das chaves e não com finalização do habite-se;

- O último dano que é possível de pleitear e o valor que o comprador teve que arcar com o aluguel de outro imóvel enquanto a obra não era entregue, vale dizer que o prazo a ser cobrado desse tópico e idêntico ao anterior, ou seja, desde a promessa da entrega até a entrega das chaves, importante dizer que caso a pessoa tenha comprado o imóvel pra investimento é possível pedir esse valor que ela deixou de ganhar com o aluguel do imóvel e o que chamamos de lucro cessantes, porém, esse lucro deve ser provado e a pessoa somente tem direito caso realmente tenha adquirido o bem para esse fim. Nesse sentido, há várias jurisprudência do STJ (Resp 1.202.506 - REsp 30786 – Resp 1036023).

                Imperioso ressaltar, que é possível o consumidor pleitear conjuntamente ambos, o lucros cessantes e a multa de mora.

                Algumas construtoras tem o costume de tentar macular o prazo de entrega tentado vincular o mesmo ao contrato de financiamento com o agente financeiro embora essa prática tenha se difundido entre as construtoras em todo território nacional a campeã nesse quesito é a MRV, advém que o judiciário considera essa pratica abusiva e condenando as construtoras.

                A corroborar segue algumas jurisprudência recentes sobre os temas acima:

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL. REJEIÇÃO PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA. PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. LEGALIDADE. ENTREGA DAS CHAVES. 25 MESES APÓS A ASSINATURA DO FINANCIAMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. ATRASO INJUSTIFICADO. DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES). ALUGUÉIS. CABIMENTO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANOS MORAIS. VALOR INSUFICIENTE. MAJORAÇÃO DEVIDA. CABIMENTO TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente financeiro responsável pelo financiamento celebrado pelo consumidor não exime a Construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais. Desse modo, o pedido de restituição da taxa de evolução de obra, por ser oriundo de atraso na sua conclusão, está inserido dentre os deveres da Construtora, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços. A cláusula firmada no contrato de compra e venda estipulando prazo de tolerância de 180 dias para o término da construção, em regra, não é abusiva, sobretudo quando trata-se de empreendimento imobiliário com diversas unidades autônomas. É excessiva a cláusula que fixa prazo de 25 meses após a assinatura do financiamento para entrega das chaves. É devida a reparação por lucros cessantes presumíveis pelo que o comprador deixou de usufruir com o imóvel durante o tempo da mora da vendedora (AgRg no AREsp 748.501/RJ). A frustração do negócio pelo não recebimento no tempo e modo convencionados caracteriza ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos morais. Se o valor arbitrado para a reparação dos danos morais não se revela adequado às especificidades da causa e está dissonante da jurisprudência, dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e do critério satisfativo-pedagógico da medida, deve ser majorado. Não comprovada a atitude de má-fé na cobrança da taxa de evolução de obra, sua restituição deve se dar na forma simples, sob pena de enriquecimento ilícito do consumidor. (TJMT; APL 29076/2017; Várzea Grande; Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho; Julg. 12/04/2017; DJMT 18/04/2017; Pág. 95)

REJEITADA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO MANEJADA CONTRA APELAÇÃO FORMALMENTE EM ORDEM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. Atraso na entrega das chaves termo inicial da mora um mês após assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro, conforme previsão contratual, ou seja, dezembro de 2011 prazo de prorrogação de 180 dias que incide sobre a previsão de entrega da obra, em abril de 2011, e não a contar da assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro chaves entregues aos compradores somente em dezembro de 2012 multa contratual. Aplicação à construtora da mesma reprimenda imposta ao consumidor, caso descumprisse o contrato repetição de indébito. Legalidade da cobrança de encargos incidentes sobre o saldo devedor, durante o período de construção previsão em cláusula contratual financiamento dano moral imóvel adquirido para ser a nova moradia do casal após o casamento atraso que gera angústias e expectativas dano moral arbitrado em R$ 20.000,00 sentença parcialmente procedente sucumbência atribuída à ré. Negado provimento ao recurso da ré e dado parcial provimento ao recurso dos autores. (TJSP; APL 0007132-75.2013.8.26.0577; Ac. 7068001; São José dos Campos; Nona Câmara de Direito Privado; Relª Desª Lucila Toledo; Julg. 01/10/2013; DJESP 18/10/2013).

RESPONSABILIDADE CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NOVO ATRASO NA ENTREGA - FORÇA MAIOR - INOCORRÊNCIA - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA LUCROS CESSANTES - ACUMULAÇÃO – POSSIBILIDADE

- Cuida a hipótese de Ação Ordinária objetivando a declaração da mora da Ré desde 01/09/2008 a 26/11/2009, conforme cláusula 3.2 do contrato de promessa de compra e venda de imóvel novo, além de sua condenação ao pagamento da multa de 1% (um por cento) ao mês prevista na mesma cláusula.

- Alegação da Ré de atraso na entrega do imóvel por motivo de força maior que não se sustenta.

- Cláusula penal moratória instituída contratualmente para o caso de atraso na entrega do imóvel.

- Lucros cessantes que foram objeto de ação diversa, o que não constitui coisa julgada em face da presente demanda.

- Cláusula penal moratória e lucros cessantes que possuem naturezas diversas.

- Possibilidade de acumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, que podem ser pleiteados em ações distintas.

- Sentença mantida. STJ - RECURSO ESPECIAL Nº 1.355.554, Min. Sidinei Beneti, DJe: 04/02/2013.

Gastão de Matos Junior

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TRT10 - Empregada será indenizada por moto furtada em estacionamento do mercado onde trabalhava

Uma rede de supermercados do Tocantins foi condenada a pagar R$ 3.413 de indenização por danos materiais a uma trabalhadora que teve sua moto furtada no estacionamento privado da loja em que trabalhava. Com isso, a Terceira Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região (TRT10) manteve a sentença do juízo da 1ª Vara de Palmas.

De acordo com informações dos autos, a empregada utilizava a moto Honda Biz 125, ano 2006, para se deslocar ao serviço e teve o seu veículo furtado no dia 3 de janeiro de 2016. Em sua defesa, a rede de supermercados alegou que o estacionamento era aberto ao público, não havendo cobrança e nem contrato de guarda. Sustentou ainda que se tratou de um caso fortuito ou de força maior.

A relatora do processo na Terceira Turma, desembargadora Márcia Mazoni Cúrcio Ribeiro, fundamentou sua decisão na Súmula nº 130, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), e na jurisprudência do Tribunal Superior do Trabalho (TST) sobre a matéria. Segundo o entendimento firmado por esses tribunais superiores, a empresa deve responder perante cliente ou trabalhador pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento.

“A disponibilização de estacionamento não é um atrativo somente para os clientes, pois, muitas vezes, revela-se um benefício relevante na captação de mão de obra. Logo, em ambas as perspectivas, a disponibilização de estacionamento integra o próprio negócio desenvolvido pela reclamada, cabendo a esta responder pelos riscos deste”, observou a magistrada.

Em seu voto, a desembargadora pontuou ainda que ficou comprovado nos autos a responsabilidade civil subjetiva da rede de supermercados pelo dano causado à trabalhadora. “O furto ocorrido em seu estacionamento constitui omissão no exercício de seu dever de guarda. Insustentável a alegação de que o furto em seu estacionamento decorreu de caso fortuito ou força maior”, concluiu.

Fonte: Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região

Gastão de Matos Junior

Advogado Pós Graduado em Direito Público e Direito Tributário.

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TJRS - Parentes de jovem morto na Boate Kiss serão indenizados pelo Município de Santa Maria

Integrantes da 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiram que os pais e o irmão de uma das vítimas do incêndio na Boate Kiss receberão quase R$ 200 mil por danos morais e materiais.

O caso

Os pais, o irmão e os avós paternos do jovem ingressaram na Justiça alegando que era de responsabilidade do Município a fiscalização da Boate Kiss, onde houve o incêndio que matou 242 pessoas na madrugada de 27/1/2013, na área central de Santa Maria. Durante a apresentação, um dos integrantes da banda Gurizada Fandangueira utilizou um fogo de artifício que atingiu o teto da danceteria, onde havia uma espuma altamente inflamável que revestia o local. As chamas e os gases tóxicos liberados pela fumaça provocaram as mortes, além de deixar mais de 600 feridos.

No processo, a família afirma que a Prefeitura Municipal forneceu indevidamente alvará de funcionamento ao estabelecimento. Na ação, o pedido, em antecipação de tutela, é de R$ 1 mil por mês, como compensação ao dano moral sofrido pelos pais da vítima e indenização por danos materiais relativos a despesas com funeral no valor de R$ 7.535,00. Eles requereram também pensão mensal. A família também pediu o pagamento de danos morais no valor de 500 salários mínimos para cada um dos pais, 300 salários mínimos para os avós paternos e 200 salários mínimos para o irmão da vítima.

O Município contestou os pedidos de indenização dos autores por dano material, moral e pensão mensal, dizendo não ser o responsável pelo evento danoso. Disse que o dano ocorreu por ato de terceiro, o que exclui a responsabilidade do Município.

Na sentença a Juíza Simone Brum Pias, da Comarca de Augusto Pestana, reconheceu a culpa do réu por omissão de seus agentes. O Município foi condenado a pagar aos pais R$ 7.535,00 por danos materiais, além de pensão mensal de 2/3 do salário mínimo nacional, a partir de agosto de 2015 até a data em que o rapaz completaria 25 anos (8/7/2019) e de 1/3 a partir de então, até quando Ariel completaria 65 anos, sendo que na morte de um dos dois a parte equivalente passe ao que ainda estiver vivo. A magistrada também determinou a indenização por danos morais no valor de R$ 78.800,00 para cada um dos pais (100 salários mínimos), e de R$ 39.400,00 (50 salários mínimos) ao irmão da vítima a contar da data do fato.

Foi negado o pedido de indenização por danos morais aos avós paternos da vítima.

Apelação

O Município apelou alegando que o alvará de localização foi expedido de acordo com a legislação vigente, que não necessitava olhar a edificação para fins de concessão. Diz ainda que apenas depois da tragédia, por recomendação do Ministério Público, questões próprias do imóvel passaram a influenciar a aprovação do ato administrativo. Refere que a culpa pelo ocorrido deve ser atribuída aos proprietários da boate e ao Estado do Rio Grande do Sul. Também argumentou que não era sua competência fechar a boate, pois o alvará de localização estava válido. Mencionou que o alvará sanitário, embora contendo equívoco quanto a datas, foi concedido de forma legal. No entanto, sustentou que a questão sanitária e o manejo de alimentos não guarda relação direta com a tragédia. E que a fiscalização das normas de prevenção e combate a incêndio são de responsabilidade do Corpo de Bombeiros. Por fim, pediu a redução dos valores, alegando que a saúde financeira do Município não comportaria a condenação caso isso se repita nos casos análogos.

Decisão

O relator do recurso no Tribunal de Justiça, Desembargador Jorge Alberto Schreiner Pestana, declarou que a responsabilidade da municipalidade fica caracterizada tanto pela sua omissão na fiscalização do funcionamento da boate, quantopela atuação deficiente ao conceder/manter alvará de localização sem exigir o cumprimento mínimo de normas de segurança: Mesmo que tivesse sido regular a concessão (o que não foi, repiso), ciente das irregularidades com o projeto arquitetônico, cabia ao Poder Público Municipal a cassação do funcionamento. Isso era de sua competência, afirmou o relator.

Quanto aos danos morais, o relator manteve os valores aos pais e ao irmão da vítima. Considerou que houve falta de provas para reconhecer o dano moral aos avós, pois deveria ser comprovada convivência próxima e assídua com o neto.

A sentença foi reformada no tocante ao pedido de pensionamento aos pais da vítima. O relator avaliou queao tempo da morte, a vítima era estudante, sequer exercendo atividade remunerada. Ainda, não coabitava com os familiares.

Por fim, quanto ao dano emergente, o relator afirmou que os autores fizeram prova das despesas com funeral, atribuindo ao réu o ressarcimento dos gastos comprovados nos autos sem redução dos valores.

Acompanharam o voto do relator os Desembargadores Túlio Martins e Marcelo Cezar Müller.

Nº do processo: 70067053884

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Rio Grande do Sul

Gastão de Matos Junior

Advogado Pós Graduado em Direito Público e Direito Tributário.

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